두번째 부동산 경매 입찰 도전!!그리고 첫 낙찰!!!!

 
2023년 4월 25일
첫 입찰을 도전하고
개인적으로 굉장히 아쉽게
낙찰에 실패하고 나서
나름 패찰 이유를 생각해보며
오답노트를 작성해 봤는데
 
결론은 제가 욕심을 덜 내려놓은 부분과
경매로 나왔던 물건이 정말 잘 나오지 않는 좋은 물건이었어서
경쟁률이 높았다는 부분이었습니다.
 
그리고 23년도에 들어서면서
부동산 가격 하락이 어느 정도 멈추며
지금 가격이 저점인가?라는
사람들의 심리가 반영!
지금 싸게 줍자!라는 분위기도 있어서
이전 비슷한 오피스텔 경매
낙찰가에 비해서
높은 금액에 낙찰가가
형성되는 결과가 생겼습니다.
 
 
23년 4월 27일
심기일전하여 두 번째 입찰 도전!!
간단하게 두 번째 입찰에
도전한 매물에 대해서 설명을 드리자면!!!

이미지 출처 (스피드옥션)

감정가 9400만 원
최저가 6580만 원
보증금 658만 원
 
두 번째로 입찰을 도전한 경매 매물도
오피스텔이었습니다.
그런데, 특이사항으로는 용도가
도시형 생활주택이라서
취득세가 1.1%로 이 부분이 굉장히 큰 장점이 있는 물건이었습니다.
 

이미지 출처 (스피드옥션)

채무자와 소유자가 동일인에
임차내역이 없어서
전 소유자분이 실거주를 하고 계시겠거니
싶었습니다. 
 
매각 물건 명세서 상으로도 아무 문제가
없는 부분을 확인할 수 있었고
 
설레는 마음으로 오늘은
꼭! 낙찰을 받겠다는 마음으로
법원으로 향했습니다.
 
첫 번째 입찰 경험을 토대로
지금 경매 시장 분위기를 반영하여
당일에 즉흥적으로
제가 원래 계산했던 낙찰가(7898만 원)에서 100만 원을 더 썼습니다.
 
결론적으로는 2등 입찰자분이 78,288,000원을 쓰셔서
1,692,000원 차이로
첫!!!!! 낙찰을 받을 수 있었습니다.
 
물론, 기존에 생각했던 입찰가로 했어도
낙찰을 받았겠지만...
이번 물건을 확실하게 낙찰을
꼭!! 받겠다는 생각에
입찰가를 더 쓴 거에 대해서는
후회는 없었습니다 ㅎㅎㅎ

이미지 출처 (스피드옥션)

낙찰을 받으면 보증금에 대한
영수증을 받습니다.
영수증은 꼭! 잘 챙겨두세요.
잃어버리시면 큰일 나요 ㅠㅠ
 
법원을 나서자마자 들뜬 기분으로
이제 곧 제 첫 부동산 자산이 될
오피스텔 건물을 보러 갔습니다 ㅎㅎㅎ

울산 남구 소재의 태화강 더뷰 오피스텔

이때까진 모든 일이 순탄하게 흘러갈 줄 알았죠...
하지만 저는 곧 세상사 쉬운 일은 없다는 걸 알게 됩니다..ㅎㅎ;;
 
근처 부동산에 들려서
경매 낙찰자라고 밝히고
현재 매매, 전세, 월세를
다시 한번 알아봤습니다..
 
여기서 충격적인 소식을 듣게 되는데
매매가는 제가 낙찰받기 얼마 전 바로 직전에 8800만 원에 거래가 있어서
제가 알고 있던 매매가 9400만 원에서
600만 원이 실시간으로
떨어졌다는 소식을 듣게 되고
이로 인해 경락잔금 대출을 받을 기준금액이
9400만 원에서 8800만 원으로 줄어서
대출 가능 총금액도 비례해서 줄었습니다...ㄷㄷ
 
전세는 전세사기 이슈로 인해서
임차인을 구할 때 전세 보증 보험이 승인이 잘 안 나고
승인이 나더라도 전세대출 금액이 전처럼 80%가 아니라 보통 60% 정도로
줄어버려서 전세 임차인을 구하는 거 자체가 거의 불가능하다는 최악의 소식을 듣게 됩니다...
 
정리해 보자면,
낙찰가 7998만 원 기준 80% (= 63,984,000원)를 경락잔금 대출을 받으면
제 실제 현금 투자금은
낙찰가 - 대출금액 =15,996,000원 + 취득세 + 법무사 비용
+ 중개수수료 + 전 소유주 이사 지원비용
= 대략 1850~1900만 원이 들게 됩니다....
 
여기서 월세 임차인을 구할 시 보증금으로 투자금이 어느 정도 회수되고
대출이자가 월 20만 원 중후반대가 발생해서
500/50으로 임차인을 구할 시 임대 수익이
매달 20만 원 초반정도가 발생해서
연간 200만 원 중반정도의 임대 수익이 발생합니다.
 
월세로 진행해도 나쁘진 않을 상황이었지만
전세를 제외한 매매, 월세를 우선 부동산에
임대 매물 광고를 올려달라고 하고
기다림이 시작됐습니다....ㅎ
 
결론적으로는 운이 좋게
매수자가 나타나서 저는 매각허가결정
우편을 받기 전에 매매 가계약을 작성합니다!!
보기 쉽게 정리해서 표로 보여드릴게요!

낙찰에서부터 매도까지 일정표

매수자를 구하고 전소유자분 명도처리도 완료하고
잔금납부를 위해서 대출을 알아보던 중
 
중도상환 수수료와 대출 가능 금액을
여러 대출 모집인들을 통해서
비교해 보다가
 
문득!!!!
기발한 생각이 떠올랐습니다!
 
이미 확실한 매수자를 구했고 가계약까지 한 상황인데
굳이? 내가? 대출로 중도상환수수료까지 내면서 잔금을 치를 필요가 있을까?라는
생각이 든 겁니다!!!!!
그래서 매수자분과 협의 후
3가지 조건을 약속하며 새로운 거래방법으로 매매를 진행했습니다!!
 
1. 같은 법무사를 쓰는 조건
2.6월 1일 재산세가 발생하므로 제가 재산세를 부담
3. 선수관리비를 받지 않는 조건으로
 
제가 납부해야 할 잔금을 매수자분이
중도금 개념으로 법무사님에게 드려서
잔금을 치르고 제 이름으로
등기를 치고 나서
등기에 전 소유주에서 제 이름으로
변경된 걸 확인 후
매매 잔금을 치를 수 있었습니다.
 
첫 낙찰을 받고 나서 36일 만에!!
수익 실현을!!
굉장히 성공적인 첫 부동산 경매 낙찰과 매매였다고 생각합니다.
 
투자 비용을 정리해 보자면
처음 낙찰받을 때 냈었던
입찰 보증금 658만 원 + 취득세 + 법무사 비용 + 중개수수료 + 전 소유자 이사비용
= 대략 930만 원 정도의 현금으로 오피스텔을 낙찰받아 매매 차익까지 실현!!
 
36일 동안 수익률이 투자비용 대비 60%
가까이 되는...
정말 만족스러운 결과였습니다.
 
 
참고로, 매매 계약이 끝나고 며칠 후에...
급매로 8000만 원에 바로 아래층에서
매도자가 나타나서
정말 아찔했었습니다..;;;
 
6월 중에 3번째 입찰을 도전할 계획입니다ㅎㅎㅎㅎ
더 열심히 손품, 발품을 팔아서 
또 낙찰을 받을 수 있길!!
 
부동산 경매에 관심 있는 모든 분들에게
좋은 결과가 있길 응원합니다!ㅎㅎ