부동산 경매 초보자를 위한 기초 정보 및 첫 입찰 도전기!!
2023년 04월 25일
부동산 경매 입찰을
위해서 처음으로 울산 지방 법원에 갔습니다.
제가 관심을 가지고 있던 경매 물건은
2023년 3월 21일에 신건으로
등록 & 1차 유찰이 되고
2차 입찰이 진행되고 있던
울산 남구 소재의
오피스텔이었습니다.
해당 건물 기본 정보
상가 1층
오피스텔 93세대(총 1개 동) 2층~4층,
주상복합 아파트 200세대(총 2개 동) 5층~29층
부동산 경매 공부를
이제 막 시작하시는 분들을 위해서
기본적인 권리분석부터 차례로
설명드리겠습니다.
위 사진 내용 중에 처음에
꼭!! 한 가지만 확인을 해야 한다면
제일 중요한 부분은 매각대상입니다.
보통 매각대상에 '토지/건물 일괄매각'인 물건들이 경매에 나오지만
아닌 경우도 있기 때문에
꼭! 처음에 체크해 주세요.
그리고, 건물 용도와 감정가, 최저가, 보증금을 확인하면 됩니다.
건물 용도를 체크하는 이유는 낙찰 후 취득세 부분과 매매 시 매수자 또는 임차 시 임차인을 구할 때 방향이 달라집니다.
감정가는 보통 현재 경매 진행 중인 시점으로부터 6개월 전을 기준으로 책정 됐다고 보시면 됩니다.
최저가는 낙찰가 작성시 최소 기준 금액입니다. 최저가 이상은 쓰셔야 합니다.
보증금은 경매 입찰 시 기일입찰표와 함께 법원에 제출해야 하는 돈입니다.
(보증금은 보통 은행에서 수표 1장으로 발급받아서 제출합니다)
그다음으로 보셔야 하는 부분은
제일 중요한!! 매각물건명세서입니다.
최선순위 설정에서
근저당권 설정 기준이 되는 날짜를
확인하시고
혹시나 대항력이 있는 임차인이나
전 소유주로부터 인수되는 빚이 있는지
꼭 확인하셔야 합니다.
해당 경매 물건에서는 임차인은 있지만
전입신고일자가 근저당권이 설정되는
날짜보다 뒤라서 대항력이 없었습니다.
해당 물건을
KB부동산, 네이버 부동산에서 손품을 팔고,
직접 근처 부동산에서 발품을 팔아 본 결과
당시 시세
매매 9900만 원
전세 1억~1억 1000만 원
월세 500/50
이때 한창 전세사기 이슈가 터지기
시작하는 시점이었고
그 영향이 실거래가에는
보이지 않던 시점이라
당시 저때까진 역전세인 물건이었습니다.
위 사진과 같이 신정 지웰 오피스텔
위치가 태화강변과 세이브존이
도보로 이동 가능한 곳에 있고,
바로 옆 엔 울산병원도 있어서
해당 병원에서 일하시는 분들의
고정적인 수요가 있는 걸 확인 했었습니다.
임차인을 구하는 부분에서
공실에 대한 걱정이 거의 없었던 매물이라
지금도 놓친 게 너무 아쉽습니다..ㅠㅠ
위 사진에서 확인할 수 있듯이
낙찰받으신 분의
낙찰가는 85,888,000원입니다...
저는 이때 낙찰가로 8190만 원을
썼었습니다...
아쉽게도 1등 낙찰자와는
400만 원 정도 차이가 났었는데
지금 생각해도 너무 아쉽습니다ㅠㅠ
그래도 첫 입찰을 도전하면서
나름 시장조사를
바탕으로 입찰가를 산정했는데
1등 낙찰자와 큰 차이가 나지 않는 부분이
오히려 저에게는 자신감으로 돌아왔었습니다.
저 포함
제 블로그 글을 읽으시는
모든분들이 다같이
부린이 탈출을 성공할수있길
응원합니다👍